只擁自住物業的業主為何難作出賣樓的決定?

近幾個月，政府不斷推出政策以穩定樓價。去年10月底，政府引入買家印花稅和提高額外印花稅的稅階。隨後兩個月，樓價大致穩定下來。然而，踏入2013年1月，樓價再度急升。

如在今年2月11至17日期間，反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數上升至121.58點，比去年底上升約5%。眼見自住的單位升值了不少，有朋友在考慮將之套現賺錢。他感到很煩惱，擔心賣了樓後，樓價繼續上升，進而帶動租金上漲，到時就得不償失了。相信很多業主也有同樣的煩惱，了解他們的心態可有助我判斷二手樓在未來的供應趨勢。我在想，如果我面對相同的處境，究竟我會怎樣做。

稅項驅投資者 房屋供應續增

如果我預計樓價將呈平穩走勢，相信我也不會賣樓，因為租樓會提高生活成本。長遠來說，租金支出始終會抵銷賣樓帶來的利潤。所以如果我預期樓價會下跌，我才會考慮賣樓。據地產代理表示，自從買家印花稅措施推出以來，內地買家大減。另一方面，最近政府增加了從價印花稅，使投資客的交易成本大增，打擊了這類買家的需求。所以，相信現時上車盤的需求主要是來自用家。

按揭利率是決定用家的購房需求的其中一個主要因素。早前美國聯儲局在不再承諾維持低息至少到2015年年中，反而將利率目標與失業率及通脹掛鈎。這意味着，如果美國經濟持續好轉，以及通脹上升，聯儲局很有可能會早於預期加息，進而會使香港的H按息率上升。

另一方面，香港的房屋供應在未來幾年會不斷增加。根據運輸及房屋局的資料（截至去年第四季末），未來3至4年的潛在新供應會多達6.7萬個單位，遠較2009至2012年4年間的落成量4.01萬個單位為高。根據媒體報道，不少地產發展商正加快推盤計劃，例如長實就打算在今年內推售多達4,000個單位。

美加息雖關鍵 時機步伐難預測

總的來說，在一手私人住宅供應上升和需求有可能下跌的情況下，樓價再上升的空間似乎不大。至於樓價會否有較大的調整，相信很視乎美國息口的走勢。2月底時，美國聯儲局公布1月議息會議紀錄，引發市場開始憂慮美國聯儲局會提早退市，這在幾個月前是難以預見的。

去年9月中，聯儲局才推出新一輪量化寬鬆措施，而到12月中時，再宣布擴大資產收購計劃。由此可見，美國聯儲局的貨幣政策走向可以變化得很快。不過，即使如此，也很難斷定美國聯儲局快將加息，以及加息的速度會很快。

因此，如果我是只有自住物業的業主，是很難作出賣樓的決定，除非樓價走勢出現明顯的轉向。所以我預期，二手住宅的供應量在短期內應不會大增。

（刊於2013年3月5日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《樓價未見轉勢 二手盤源難增》）