2012年8月6日 星期一

為何認為樓價再上升的空間不大?


作為一個土生土長的80後,工作了幾年,已累積了一筆財富,差不多足夠支付一個上車盤單位的首期支出,正在思考應否買樓。然而,經過多重考慮,我認為現時不是置業的最佳時機。


展望短期內,我認為樓價再上升的空間很可能已不大,主要的原因是香港的房屋供應在未來幾年會不斷增加。根據運輸及房屋局的資料(截至今年第二季末),未來34年的潛在新供應會多達6.5萬個單位,遠較200820114年間的落成量3.88萬個單位為高。預期新政府很可能會進一步增加居屋供應,興建「居屋以上」的資助房屋,及增加土地供應。


雖說新增的房屋供應會比過去幾年為多,但如果需求沒有減弱,高企的樓價應可得到支持。此外,按揭利率是決定購房需求的其中一個主要因素。著名地產分析員林奮強早前接受訪問時說,由於內地放鬆銀根,國際上的銀根仍會繼續十分寬鬆,他不認為樓價在下半年會下跌。而且預期美國聯儲局可能在10年內也不會加息。


經濟放緩 購房需求減


除利率外,香港就業巿場的情況亦是影響購房需求的一大因素。目前香港失業率處近年低位,反映就業巿場的情況很不俗。可是,近期香港經濟增長已顯著放緩,如果情況持續,就業巿場的情況將會變壞,大大打擊購房需求。


另一方面,最近新政府決定,容許5,000個合資格白表申請人,在明年可以申請免補地價購二手居屋,相信可減少部分市民對私樓的需求。


值得注意的是,近期恒隆地產將封盤多年的樓盤浪澄灣推售。有不少評論指出,這意味着恒隆地產的管理層認為香港樓市快將見頂,因為恒隆一向以善價而沽見稱,這樓盤對上一次推售的時間為2007年年底,為上一次香港樓巿見頂之時。其董事長陳啟宗先生在今年初出版的公司年報便直言,「我們會耐心窺準適當時機以求取得最大利潤。畢竟,我們只能把每項物業出售一次!集團現仍處於淨現金狀況,並無出售壓力,坦白說,此乃出售貴重資產的唯一方式。」


供應續增 樓價難大升


我想,陳先生的這一番言論,以及其公司近期的動作,代表這位身經百戰的地產商人認為,香港中價樓的樓價再上升的空間已不多。


當然,即使是最出色的投資者,也會有預測出錯的時候。在低利率和高就業的背景下,樓價在短期內急跌的機會應不太大。但由於新增房屋供應將不斷增加,樓價大升的可能性似乎不大。


香港經濟增長剛開始轉弱,對就業巿場造成的壞影響有多大,仍是未知之數。最近不少投資銀行和會計師行在進行裁員行動。另外,今年以來,自由行消費放緩,我擔心這股裁員潮可能會蔓延至零售、飲食和酒店業。所以,我認為現在不是買樓的時候,還是多等一兩年才作決定。


(刊於201286《香港經濟日報》,刊登時的標題為《年輕人上車 應多等一兩年