有朋友從外國回流香港工作，由於房租太昂貴，正在考慮應否買樓以作自住之用。然而，現時香港樓價高企，不少地區的樓價更高於97年高峰時的水平。因此，朋友很是矛盾，擔心買了樓後，樓價便急跌，而自己則成了負資產。
由於我對香港樓市沒有深刻的認識，未能提出有見地的意見。不過，想到自己將來也要面對相同的難題，而買樓更可能是我一生中最重要的投資，絕不能輕率作出決定，所以我開始看一些相關的書籍和文章，以增加自己對樓市的了解。
亂入市徒「坐艇」 入市須待時機
經過一番的學習，我有了點體會。我認為，入市時機的掌握是非常重要。如果在樓市高峰期買樓，你很可能要「坐艇」很多年。例如你在97年買了深井浪翠園的單位，持貨至今，現時你的單位價值仍比97年時低約四成。如果在這十多年間，你不幸失業或患重病，導致無力供款，便要面對被銀行收樓的處境。然後，銀行很可能會將那單位賣出。如果賣樓所得的金錢比你需要向銀行清還的款項還要少，那麼你最終會失去物業，而又欠銀行錢。
過往香港經濟跟樓市的相關性很高，當香港樓價下跌，香港經濟以及就業市場很可能會轉壞，而一般人失業的機率會增加。所以上述的情況是有可能發生的。
然而，判斷入市時機卻是很困難。即使現時香港樓價很高，也不能排除樓價再向上的可能性。如果歐債危機獲得解決，投資者對經濟重拾信心，香港樓市應能受惠。
我翻查了過去幾十年香港樓市的歷史，發覺樓價主要受下列幾個因素所影響，包括：經濟和就業市場的景氣、按揭利率、土地供應、政府的房地產政策、人口增長等。可是，要分析上述各項影響樓價的因素，然後預期房價的長期走勢，倒是一件很困難的工作。而且，上述每個因素都是在不斷變化。
還款期長 利息倘升憂斷供
不過，如果買樓是作自住的用途，樓價的升跌其實不是那麼重要。因此我認為，與其嘗試預測樓價的走勢，不如評估斷供的可能性。我們可以估計一下，當經濟轉差時，自己失業的機率。然後再想像，假設自己被裁員，能否在短時間內找到新的工作，而工資會否大跌。另一方面，我們也要估計，當美元踏入加息周期，供款支出會不斷上升，到時我們能否負擔得來。當然，任何估計都有出錯的可能性。所以我們應留下足夠的「安全邊際」，即供款只佔收入的小部分。
可是，想深一層，如果按揭貸款的還款期長達二十年，要評估斷供的可能性其實並不容易。近年環球經濟情況變化得很急，而且通脹高企。要準確地預測自己十多年後的收入和支出的狀況，相信是難以辦到的事。然而，我們可以嘗試減低預測的誤差，其中一個方法是縮短按揭貸款的還款期。
著名基金經理陸東說過，如果七年內不能供完按揭貸款，便不會買樓。但對很多人來說，陸東提出的做法不太可行，因為香港大部分單位的房價比一般人的收入高太多了。
（刊於2012年7月3日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《買樓重時機 勿背負長期還款》）
