我們如有靠MPF賺錢？

強積金制度實行多年，一向備受供款人批評，例如基金表現差、收費昂貴等。受其影響，不少人的強積金投資蝕錢。

我同意，上述的問題的確存在。不過，即使如此，我相信，如果我們能做好資產配置的工作，有望提升投資回報。

過去幾年，很多人的強積金投資蝕錢，很可能是由於他們將大部分資金放在股票基金，例如股市在2011年時的表現很差，大部分的強積金股票基金的回報呈負增長。以滙豐強積金易選計劃內的環球股票基金為例，其回報在2011年為-14.9%。但如果在當年將資金全放在債券基金，卻很可能獲取正回報。（滙豐強積金易選計劃內的環球債券基金在2011年的回報為3.9%。）

經濟加速通脹跌 選股票基金

然而，我們應如何掌握增持或減持股票基金的時機呢？

也許我們可參考著名基金經理達利奧（Ray Dalio）提出的一個分析框架。他認為，我們要預期未來經濟情況會出現下列哪兩種情況︰1.經濟增長加速；2.經濟增長放緩；3.通脹上升；4.通脹下跌。

我們可根據不同情況而作相應的部署。在經濟增長加速而通脹下跌的情況下，我們應將資金投在股票基金。受惠於需求增加和成本增長放緩，企業盈利多會持續增長，股價有望上升。但當經濟轉差，而通脹下跌，則應將資金投在債券基金。因為在通脹下跌的環境，中央銀行為了刺激經濟，有空間推出寬鬆的貨幣政策，很有可能會減息，因而刺激債券價格上升。

上述理論解釋了，為何在2008年9至12月期間金融海嘯爆發後初期，股市大跌，而債券如10年期美國國庫債券的價格卻不跌反升。到後來，環球經濟增長谷底回升，股市也反彈。

不過，上述這些都是事後孔明的說法。如果要用上述的分析框架去預測未來經濟和物價的趨勢，其實也不容易。以美國經濟為例，利好的因素包括美國中央銀行持續推出量化寬鬆政策，以及當地房地產市場呈復甦迹象。而利淡因素則主要是「財政懸崖」問題久而未決，就算美國民主共和兩黨最後能在今年底前達成協議，相信美國政府也要縮減部分開支和增加稅收，以減少財赤。這都會減弱其經濟增長的幅度。

通脹升債價跌 宜買保守基金

假設你預期美國經濟會放緩，理論上應考慮買入持有美國政府債券的強積金基金。然而，利率已處歷史新低，一旦通脹回升，中央銀行就會加息，到時債券價格應會下跌。因此，比較穩健的做法，應是沽出股票基金和債券基金，買入保守基金。但這做法只能保本，不能獲得投資回報。

 （刊於2012年12月24日《香港經濟日報》 ，刊登時的標題為《緊貼經濟走勢 MPF有利可圖》 ）

我們應在何時投資MPF債券基金？

俗稱「強積金半自由行」已在11月1日開始實施了。也許你已經決定將資金轉移至另一個強積金計劃。然而，你不太確定哪一個計劃才最合乎自己的需要。

為了作出選擇，我花了不少時間作研究。如果你像我般追求高回報，而同時願意承受高風險，也許你會有興趣了解我會考慮過甚麼因素後才作決定。

只要回報夠高 不怕管理費貴

為了爭取更多顧客，最近很多強積金計劃供應商降低其基金管理費。然而，對於我這類注重回報的人來說，基金管理費的高低不是最重要的考慮。如果某基金的管理費高，但其扣除管理費後的回報仍然很高，我是心甘情願支付的。

因此，我首先會看基金過往的回報率。根據最近消費者委員會作出的研究顯示，在523隻強積金基金中，截至2012年6月，過去5年年率化回報率最高的基金是宏利MPF國際債券基金，回報率為5.81%，而其他排名前列的亦多是債券基金。老實說，我對上述的研究結果感到有點訝異。債券基金一向給我的印象是回報低，所以我想不到過去五年回報最高的基金竟然不是股票基金，而是債券基金。

債券基金回報 猶勝股票基金

我認為，造成上述現象的其中一個主要原因是，股市表現相對債市為差。特別是在2008年下半年期間金融海嘯爆發的背景下，大部分的股票價格大跌，受其影響，很多股票基金在這段期間的回報呈現大幅度的負增長。而另一方面，最近幾年，主要國家和地區的中央銀行相繼推出寬鬆的貨幣政策，使利率持續下降，亦間接推高債券價格。

看來，宏觀經濟環境，以及中央銀行的貨幣政策，均對基金回報有很大的影響。如果我們在適當的時候能增持債券基金，又在適當的時候增持股票基金，應可提高我們名下強積金的總回報。因此，在選擇的強積金供應商時，我會同時看其提供的債券基金和股票基金在過去幾年的回報。我們難以估計未來債市和股市的表現。即使我是追求高回報的投資者，我不排除在某些時候會將大部分資金放在債券基金內。

（載有由消費者委員會提供的各強積金基金的投資表現及收費的資訊網站http://www.consumer.org.hk/MPF/201210/Table/CCMPF2012.htm）

（刊於2012年11月19日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《觀察中美放水 調整強積金》）

投資強積金基金有什麼好處？

今年11月1日，是俗稱「強積金半自由行」實施的日子，僱員可以將現職供款帳戶內，已累積的僱員強制性供款及投資回報，轉移至自己選擇的強積金計劃。而在此之前，僱員的供款只能存放在僱主選擇的強積金計劃。

我認為，對很多打工仔來說，上述措施的實施是很有意義的事情，因為大家可按自己的需要，選擇強積金計劃。以自己為例，我認為，我的僱主所選擇的強積金計劃所提供的基金的表現一向差勁。11月1日以後，我終於可以將部分資產轉移至過去有好表現的強積金基金，有望提高回報。

錯選基金 回報差天共地

畢竟同一組別內不同基金的回報差距可以很大。根據積金快綫網站提供的資料顯示，以香港股票基金為例，截至2012年9月30日，此組別內表現最好的基金的一年回報率是22.6%，最差的一年回報率則為7.2%。

很多人對強積金沒有好感，抱怨為何當初政府要設立強積金制度，使他們不能把錢留作己用，而將之存放在強積金戶口，要等到65歲才能拿回供款及投資回報。然而，我認為大家忽略了強積金制度為我們帶來的好處。

額外供款 盡用MPF好處

例如強積金基金大多不設認購費和轉換費，比投資零售基金的成本為低。要充分利用這好處，我們可以作自願性供款。將資金注入強積金戶口，而這筆額外供款所作的基金投資，是可以隨時贖回的。

近一兩年來，投資在香港上市的中國企業的股票的回報大都不太好。一大原因很可能是中國經濟增速放慢，而不少企業又過度擴張，導致其盈利增長大不如前。再者，近來更爆出不少民營上市企業的帳目造假醜聞，大大影響了投資者對投資中國企業的信心。也許，投資海外的股市是愈來愈值得考慮的。而我們透過投資強積金基金，就可作為涉足海外股票市場的第一步。

 （刊於2012年10月15日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《MPF半自由行 打工仔要走位》）

為何在2012年時決定不買樓?

著名基金經理陸東先生在其著作《繼續傲行》中寫道，「我給自己設定的標準是，如果七年不能供斷，就不要買樓。分開三十年供，等於幫銀行打工。」

供款長 徒幫銀行打工

對很多人來說，陸東提出的做法不太可行，因為香港大部分單位的房價比一般人的收入高太多了。但不能忽略的是，其做法背後的理由。供樓年期愈長，利息總支出會愈多。假設買家買一個價值200萬元的單位，做七成按揭，以按揭利率2.15厘計算，還款年期為二十五年所需支付的總利率支出，為還款年期為七年的支出的四倍。

而如果按揭利率上升，還款期25年的總利息支出的增量，遠較還款期七年的總利息支出的增量為多。也意味着，當按揭利率大幅上升，還款期25年的供款支出會大為增加，供款佔入息比例可能升至高水平，增加斷供的風險。

如果我打算買一個價值300萬元的單位，做七成按揭，所需要的首期支出為90萬元。假設還款年期為二十年，以按揭利率2.15厘計算，每月供款支出為10,773元。如果要在七年內供斷一個單位，但支付差不多的首期和月供支出，我要購買價值180萬元左右的單位。

可是，現時香港房價高企，價值在180萬元或以下而可供購買的單位數量很少，主要集中在屯門地區，而單位面積偏細。所以不容易找到符合自己要求的單位。

我決定選擇等待。由於新增房屋供應將不斷增加，因此樓價有可能會調整，而上車盤的數量亦會回升。根據運輸及房屋局的資料（截至今年第二季末），未來3至4年的潛在新供應會多達65,000個單位，遠較2008至2011年四年間的落成量38,800個單位為高。

供應增 2015年樓市有壓

事實上，私人住宅已施工的數量是在2010年時開始大增。假設建築期為4年，預期大量單位會在2014年左右落成。如果發展商是在樓宇落成前一年作預售，新增住宅供應將會在2013年左右反彈。

不過，如果下年住宅單位需求如現在般旺盛，樓價未必會調整。但別忘記，根據施工量的數據作預測，2013年之後幾年的供應仍會持續充裕。所以我認為，由於購買力很可能被在2013和2014年推出的大量供應所吸納，2015年才是真正考驗香港樓市承托力的時候。

展望短期內，由於供應過於緊絀和市場氣氛熱烈，樓價可能仍會急升。我可能會懷疑自己作的預測會否出錯，同時感到很困擾，後悔為何不早點買樓。這是考驗自己的忍耐力的時候。不過，我還是認為，在供應大增前，不要以高價買樓，因為風險太大了。

（刊於2012年9月13日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《何時方置業 考驗忍耐力》）

為何認為樓價再上升的空間不大?

作為一個土生土長的80後，工作了幾年，已累積了一筆財富，差不多足夠支付一個上車盤單位的首期支出，正在思考應否買樓。然而，經過多重考慮，我認為現時不是置業的最佳時機。

展望短期內，我認為樓價再上升的空間很可能已不大，主要的原因是香港的房屋供應在未來幾年會不斷增加。根據運輸及房屋局的資料（截至今年第二季末），未來3至4年的潛在新供應會多達6.5萬個單位，遠較2008至2011年4年間的落成量3.88萬個單位為高。預期新政府很可能會進一步增加居屋供應，興建「居屋以上」的資助房屋，及增加土地供應。

雖說新增的房屋供應會比過去幾年為多，但如果需求沒有減弱，高企的樓價應可得到支持。此外，按揭利率是決定購房需求的其中一個主要因素。著名地產分析員林奮強早前接受訪問時說，由於內地放鬆銀根，國際上的銀根仍會繼續十分寬鬆，他不認為樓價在下半年會下跌。而且預期美國聯儲局可能在10年內也不會加息。

經濟放緩 購房需求減

除利率外，香港就業巿場的情況亦是影響購房需求的一大因素。目前香港失業率處近年低位，反映就業巿場的情況很不俗。可是，近期香港經濟增長已顯著放緩，如果情況持續，就業巿場的情況將會變壞，大大打擊購房需求。

另一方面，最近新政府決定，容許5,000個合資格白表申請人，在明年可以申請免補地價購二手居屋，相信可減少部分市民對私樓的需求。

值得注意的是，近期恒隆地產將封盤多年的樓盤浪澄灣推售。有不少評論指出，這意味着恒隆地產的管理層認為香港樓市快將見頂，因為恒隆一向以善價而沽見稱，這樓盤對上一次推售的時間為2007年年底，為上一次香港樓巿見頂之時。其董事長陳啟宗先生在今年初出版的公司年報便直言，「我們會耐心窺準適當時機以求取得最大利潤。畢竟，我們只能把每項物業出售一次！集團現仍處於淨現金狀況，並無出售壓力，坦白說，此乃出售貴重資產的唯一方式。」

供應續增 樓價難大升

我想，陳先生的這一番言論，以及其公司近期的動作，代表這位身經百戰的地產商人認為，香港中價樓的樓價再上升的空間已不多。

當然，即使是最出色的投資者，也會有預測出錯的時候。在低利率和高就業的背景下，樓價在短期內急跌的機會應不太大。但由於新增房屋供應將不斷增加，樓價大升的可能性似乎不大。

香港經濟增長剛開始轉弱，對就業巿場造成的壞影響有多大，仍是未知之數。最近不少投資銀行和會計師行在進行裁員行動。另外，今年以來，自由行消費放緩，我擔心這股裁員潮可能會蔓延至零售、飲食和酒店業。所以，我認為現在不是買樓的時候，還是多等一兩年才作決定。

（刊於2012年8月6日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《年輕人上車 應多等一兩年》）

為何買樓要著重好的入市時機?

有朋友從外國回流香港工作，由於房租太昂貴，正在考慮應否買樓以作自住之用。然而，現時香港樓價高企，不少地區的樓價更高於97年高峰時的水平。因此，朋友很是矛盾，擔心買了樓後，樓價便急跌，而自己則成了負資產。

由於我對香港樓市沒有深刻的認識，未能提出有見地的意見。不過，想到自己將來也要面對相同的難題，而買樓更可能是我一生中最重要的投資，絕不能輕率作出決定，所以我開始看一些相關的書籍和文章，以增加自己對樓市的了解。

亂入市徒「坐艇」 入市須待時機

經過一番的學習，我有了點體會。我認為，入市時機的掌握是非常重要。如果在樓市高峰期買樓，你很可能要「坐艇」很多年。例如你在97年買了深井浪翠園的單位，持貨至今，現時你的單位價值仍比97年時低約四成。如果在這十多年間，你不幸失業或患重病，導致無力供款，便要面對被銀行收樓的處境。然後，銀行很可能會將那單位賣出。如果賣樓所得的金錢比你需要向銀行清還的款項還要少，那麼你最終會失去物業，而又欠銀行錢。

過往香港經濟跟樓市的相關性很高，當香港樓價下跌，香港經濟以及就業市場很可能會轉壞，而一般人失業的機率會增加。所以上述的情況是有可能發生的。

然而，判斷入市時機卻是很困難。即使現時香港樓價很高，也不能排除樓價再向上的可能性。如果歐債危機獲得解決，投資者對經濟重拾信心，香港樓市應能受惠。

我翻查了過去幾十年香港樓市的歷史，發覺樓價主要受下列幾個因素所影響，包括：經濟和就業市場的景氣、按揭利率、土地供應、政府的房地產政策、人口增長等。可是，要分析上述各項影響樓價的因素，然後預期房價的長期走勢，倒是一件很困難的工作。而且，上述每個因素都是在不斷變化。

還款期長 利息倘升憂斷供

不過，如果買樓是作自住的用途，樓價的升跌其實不是那麼重要。因此我認為，與其嘗試預測樓價的走勢，不如評估斷供的可能性。我們可以估計一下，當經濟轉差時，自己失業的機率。然後再想像，假設自己被裁員，能否在短時間內找到新的工作，而工資會否大跌。另一方面，我們也要估計，當美元踏入加息周期，供款支出會不斷上升，到時我們能否負擔得來。當然，任何估計都有出錯的可能性。所以我們應留下足夠的「安全邊際」，即供款只佔收入的小部分。

可是，想深一層，如果按揭貸款的還款期長達二十年，要評估斷供的可能性其實並不容易。近年環球經濟情況變化得很急，而且通脹高企。要準確地預測自己十多年後的收入和支出的狀況，相信是難以辦到的事。然而，我們可以嘗試減低預測的誤差，其中一個方法是縮短按揭貸款的還款期。

著名基金經理陸東說過，如果七年內不能供完按揭貸款，便不會買樓。但對很多人來說，陸東提出的做法不太可行，因為香港大部分單位的房價比一般人的收入高太多了。

（刊於2012年7月3日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《買樓重時機 勿背負長期還款》）

如何面對政府換屆的轉變?

一個多月後，香港新一屆特區政府就會正式上任。記得3月底特首選舉投票結果剛公布後，一些人為結果而感到擔憂，說要離開香港，移民到他國。兩個多月後的今 天，似乎不再聽到有人說要移民了。

也許他們都是說說而已，沒有真正落實此想法。不過，我認為這是一個很有趣的現象。難道他們擔心新政府會比現屆政府做得還要差？

出現上述想法很可能是因為新特首的背景和思維跟現政府的很不同，有些人擔心香港未來會有很大的變化，怕的是變得比現時還要差，至少就某些方面而言。然而， 他們是否過於悲觀？也許，將來香港會變得比現在好。

憂慮未來 何不順勢迎轉變

我認為，作為小市民，我們實不應對不確定的未來感到憂慮或興奮，因為難以作出準確的預測。香港未來的發展很有可能不如想像般差或好，為此而影響目前的情緒 很不值得。

不過，未來幾年香港似乎會比過去幾年來得不穩定。自金融海嘯爆發以來，全球經濟常處於不穩定的狀態。每隔幾個月，總會發生一些事件引發全球金融市場動盪， 進而影響環球經濟的發展。香港是外向型經濟體系，很受外部需求波動的影響。

大部分人都傾向過着穩定的生活。但在不確定的時代，追求穩定很可能是愈來愈吃力的事。既然是這樣，我們不如順勢而行，學習面對轉變。可以做的準備是減少自己的負擔，以便在轉變來臨時，自己可以更輕鬆地面對︰例如可以在理財方面作保守的選擇，盡力減低負債。

新思維解決問題 迎新時代

另外，我想強調，當周遭環境出現翻天覆地的變化，要解決問題，如果我們仍沿用以前的方法或理論，很可能達不到想要的結果。我們要重新了解人和事的本質的變化，以確定問題的重點在那裏，然後依此而修改原有的做法，決定要多放時間做哪些事件，少放時間幹另一些事件。

無論如何，個多月後，將會是一個新時代的開始。也許我們初時會不太習慣。但別忘記，轉變會帶來新的機會，如果我們能把握新機會，我們的日子應可以過得更好。

（刊於2012年5月29日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《新政府新機遇 毋庸太悲觀》）

為何不用想太多而集中精力應付目前要面對的事情?

最近不少朋友生了小孩，我替他們高興的同時，也佩服他們的勇氣。我認為，生兒育女是個很不容易的決定，特別是在這個物價高漲的年代。

搶學位搶奶粉 家長要全能

太太懷孕以後，就要開始為如何爭奪床位、奶粉、學位等而煩惱。當孩子進入小學階段，學校功課壓力驟增。家長自然也需要付出更多心力，和孩子一起面對相關的問題。

身邊一些朋友正處於這類處境︰白天已被繁重的工作壓得喘不過氣來，晚上還要忙着指導孩子做功課。到了周末和周日，就要帶孩子參與不同類型的課外活動。（畢竟，跟20多年前我們成長的年代不同，這年代的學校要求學生在體育、藝術、音樂等項目都要有所表現。）

也許是因為休息不足和精神上所承受的壓力過大，朋友比以前容易生病，也常慨歎在過着苦不堪言的生活。看到朋友的例子，可以想像到，以我目前的經濟條件，要在香港生兒育女可不是一件輕鬆的事情。

外國教育制度 壓力或較小

然而，如果我擁有一筆相對豐厚的財富，而且已把房貸還清，那就不同了。這樣的話，自己和太太便有空間選擇一份收入較低但較輕鬆的工作，可望能夠將更多精力放在家庭生活上，以及投入更多時間照顧孩子。

也許你會說，這種想法過於理想化。即使在十多年後，我也難以累積到所需要的財富。然而，我卻認為，太遠的未來，誰也猜不準，所以不應再花時間去想這問題。也許，將來有公司聘請我到國外工作，而當地的教育制度對孩子和家長造成的壓力沒有香港的那麼大。那麼，之前所述的問題已不存在了。

無論如何，現在不用想太多。集中精力應付目前要面對的事情，還是比較實際。最近我學會一個道理。對於未來的我，現在的我只能作出有限的影響。我們難以預測在未來會面對的人、事、物。我們也不應對不確定的未來感到憂慮或興奮，因為我們難以作出準確的預測。而自己未來的發展很有可能不如想像般差或好，為此而影響目前的情緒很不值得。未來的事，就留待未來的自己去面對。

（刊於2012年4月23日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《物價高漲年代 生兒育女勇氣大》）

如何排解負面的情緒?

從前有朋友跟我說，忍耐是人生最大的命題。

起初我不太明白，但隨着後來多了點經歷，我就比較認同了。總有些事情，理性上你認為應該要做的，你卻很不想去做。理由很可能是，你需要承受很大的壓力，又或要面對一些讓你討厭的人，結果使自己很不快樂。

為回報長期遏抑 礙心理健康


然而，我們很可能面對的情況是，只要忍耐着迫自己幹下去，就可望獲取想要的回報。只是，忍耐是在遏抑自己的情緒，很不好受。長期地遏抑情緒，更會對自己的心理健康造成不良的影響。

面對如此的處境，很多人會用以下的方式去宣洩不快的情緒，例如喝酒、購物、瘋狂購物、看電影、服食藥物等。雖然先前的困擾沒有解決，但這樣做可以使自己感到愉快，蓋過了煩惱的感覺。可惜的是，愉快的感覺通常只能維持一段短時間。當你宣洩過後回到工作間，負面的情緒又再浮現。

停胡思亂想 想「下一步怎辦」

最近看過一本叫《不思考的練習》的書，其作者提出了一些很有意思的觀點和建議。他認為，不愉快的情緒是由一些負面的思想所產生。所以關鍵是我們要制止自己作負面的想法。他建議，我們應該只思考當下最基本、必要的事情，而不要想其他。例如當我們面對一份令人討厭的工作，只要想下一步怎樣做，而不要想那份工作有多討厭，因為胡思亂想是不能幫助你解決眼前的問題。

不過，有時候，負面的情緒實在難以讓人去專注思考當下的事情。作者建議，我們應用「直觀」的方法去應付。例如當你覺得生氣時，就反覆唸誦：「我正覺得生氣」。這樣做的目的是要如實地去接納自己的情緒。然後，我們嘗試透過第三者的視點將情緒抽離，想着自己當下覺得生氣，其實是我們的腦袋想出來的一種看法。

我想，讀者可能如我一樣，當嘗試採用上述做法面對自己不想作的事情之時，感到情緒仍然是差。但這未必代表這做法有問題，也許是我不夠專注。惟有多放一些時間練習，才作定論。

（刊於2012年3月20日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《不思考的練習 制止負面情緒》）
---------------------------------

書名：《不思考的練習》

作者：小池龍之介

出版社︰究竟出版

為何人生本來就有很多事是徒勞無功的?

很多人說，我們在30至40歲的時候應為事業而好好努力。如果你是打工仔，若在這個階段不發力，日後就難有人給予機會讓自己發揮。

然而，盡管很多人都明白這道理，卻不肯付出代價。我明白這做法有其合理性。畢竟，努力意味着，當你可以休息的時候，你仍在工作或學習。首要的條件是，你要耐得住苦悶。特別是當你知道身邊朋友正在玩樂，而你卻獨自為事業而奮鬥，你會倍感寂寞。而且，過分的努力容易弄得身體也差了。

人生很多事 本就徒勞無功

上述問題涉及你是否真的肯為成功而付出代價。有可能的是，我們不肯定自己真正想要甚麼，所以努力上進的決心常會動搖。也有可能是，我們不想付出，卻期望有回報。

就算你確定了自己想在事業上取得點成就，你也明白，人生本來就有很多事是徒勞無功的，成果跟努力的程度不一定成正比。這是由於事情的成敗也取決於很多其他條件，如天資、資源、時勢等。盡了力而未能把事情做好，很可能是由於不具備充分的條件。可是，當局者迷，我們多會在事後才把問題看得清。

話雖如此，我們比較可以肯定的是，不努力的話，成功的機會一定不高。換句話說，懶惰差不多等於放棄取得成功的機會。

如果想減低做事徒勞無功的機會，我們可以盡量選擇做一些回報跟努力的程度比較有關係，以及有其他內外在條件配合的事情。要留意的是，形勢不斷在變化。好運的話，形勢會好轉，我們會具備愈來愈多成功條件。相反，我們倒楣的時候，成功的條件會減少。因此，我們要更明白這個世界是如何運作，時刻留意形勢變化，以便隨時調整做法，例如利用新機會，或避免新問題的發生。

可是，很多時候，我們身處的處境，不太容許我們重新作出更好的選擇。我們只有硬着頭皮去應付。很多時候，基於自身某些條件較差，單憑努力不足以把事情做好。在一般的情況下，我們多會參考大家常用的方法，照着去做。然而，當我們的條件跟別人的相差太遠，這樣做是難以比別人做得更好。

面對這情況，也許我們要探索其他方法去做。最理想是一些能利用自己長處的方法，亦可能會是一些非主流的方法。當然，這做法很考驗當事人的智慧、勇氣和執行力。

生兒育女憂床位 置業淪房奴

愈來愈感覺到，作為一個香港人，就算對事業沒有太大的野心，只求平平淡淡地過安穩的生活，其實也不容易。為了應付堆積如山的工作，很多時候我們也要加班至晚上八、九時，有時甚至在假日還要繼續工作。生兒育女的話，又要為如何爭奪奶粉、床位、學位等而煩惱。另一方面，房價又那麼高，買了房子後很可能要長期地將大部分的收入用作償還房貸。面對這處境，我相信單憑努力是不足夠的，惟有抱有更開放的心態，去探索不同的做法，才可扭轉局面。

（刊於2012年2月13日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《拼搏香港人 十分耕耘幾分收穫？》）

為何內地樓市好壞對你我都有影響？

相信大家都會同意，近年香港經濟愈來愈受內地人的需求所影響。

從事房地產和零售業的朋友應很能體會到這一點。因此，可以想像的是，一旦內地經濟轉差，香港經濟也會受到影響。

內地樓市不振 要拖多久

最近一年多來，內地政府為了使熾熱的內地樓市降溫，推出了不少調控樓市的政策。近幾個月，調控樓市的政策效果愈來愈明顯。很多內地城市的住宅成交量在減少，更有不少地方的樓價也在下滑。

一些經濟學家預期，受前景不明朗和房地產商資金緊絀等問題的影響，內地房地產開發投資增長在未來幾個月將會大幅下跌，將進一步削弱內地需求。

其實這也不難明白，內地房地產產業鏈條長，跟很多重要行業如鋼鐵、水泥等有着緊密的關係。房地產投資轉弱，上述工業產出的需求會大大放慢，進而導致相關的工業活動減少。

另一方面，去年不少地方政府的賣地收入大減，也使它們難以在今年，以及未來幾年繼續作大量基建投資。

樓市不振會對內地經濟造成多大的負面影響，現時難以定論。我認為，這取決於內地樓市不振的情況會維持多長時間。當中的變數包括內地人對樓房的需求會否因樓價跌而回升，以及內地政府會在何時收回調控措施等。

內地若轉差 減內地人購港樓

我相信，現時內地政府的困難在於，如何從遏樓價和穩定經濟增長之間取得平衡。最令人擔心的是，內地會出現如香港在97年以後幾年的情況︰當意識到樓價跌幅太大而影響經濟之時，政府才推出政策支持樓市，卻遲遲未能見效，老百姓因而飽受經濟衰退之苦。

當內地經濟轉差，內地勞動市場轉弱，內地人的消費意慾應會受影響，從內地來港遊客的數量和消費金額可能會大跌。另一方面，內地人對香港住宅的需求也可能會減弱。

所以我呼籲，香港政府要未雨綢繆，為內地需求可能轉弱而作好準備，隨時推出認對措施，以支持香港經濟。而我們作為個人，在理財方面也許要保守一點，盡量減低不必要的開支，以保留充足的現金。

（刊於2012年1月10日《香港經濟日報》，刊登時的標題為《香港經濟 提防內房泡沫爆》）